oft ist zwischen Vermietern und Mietern streitig, ob eine Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Wenn Ihr Mieter kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses bei Ihnen nachfragt, ob Sie auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehen, müssen Sie als Vermieter diese Frage beantworten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem jetzt veröffentlichten Urteil: Ist nicht sicher, ob eine Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam ist, darf der Vermieter den Mieter vor Auszug trotz Anfrage nicht im Ungewissen lassen, ob er auf eine Renovierung besteht (BGH, Urteil v. 13.01.2010, Az. VIII ZR 351/08).

Antworten Sie als Vermieter also nicht auf die berechtigte Frage Ihres Mieters, könnte der Mieter eine Klage einreichen, mit dem Antrag, dass das Gericht feststellt, dass er keine Schönheitsreparaturen schuldet. Ihr Mieter muss also nicht abwarten, ob er von Ihnen nach seinem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen wird. Die Klage wird nur dann keinen Erfolg haben, wenn die Renovierungsklausel tatsächlich rechtmäßig und wirksam ist.

Umso wichtiger ist es also für Sie zu wissen, welche Renovierungsklauseln wirksam, und welche unwirksam sind – als Leser des Immobilien-Beraters ist dies für Sie jedoch kein Problem!

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Wenn ein Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung auf einen älteren qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt, ist sein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn bereits ein aktuellerer qualifizierter Mietspiegel veröffentlicht ist. Diese Entscheidung traf das Landgericht Stuttgart im Dezember 2009.

Ein Vermieter hatte seinem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zugesendet. Er begründete die Mieterhöhung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel von 2005/2006. Diesen Mietspiegel fügte der Vermieter dem Schreiben jedoch nicht als Anlage bei. Zu diesem Zeitpunkt war außerdem seit einem halben Jahr ein neuer Mietspiegel 2007/2008 veröffentlicht. Da der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, reichte der Vermieter Klage ein.

Ohne Erfolg! Der Vermieter hatte keinen Anspruch darauf, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, weil sein Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam war. Er hatte die Mieterhöhung nicht gemäß den Anforderungen des § 558a BGB ordnungsgemäß begründet. Gemäß § 558a BGB kann eine Mieterhöhung nur auf einen veralteten Mietspiegel gestützt werden, wenn zu diesem Zeitpunkt noch kein aktueller Mietspiegel veröffentlicht ist (LG Stuttgart, Urteil v. 02.12.2009, Az. 4 S 61/09).

Das Landgericht in Hamburg stellte im März 2009 klar, dass es zu Lasten des Vermieters geht, wenn durch ein Sachverständigengutachten nicht nachzuweisen ist, ob ein Mangel der Mietwohnung bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorlag.

Ein Mieter minderte die Miete seiner Mietwohnung wegen störender Geräusche des Tors der unter der Wohnung befindlichen Tiefgarage. Zwar war während des Mietverhältnisses ein neuer Antriebsmotor für das Tor eingebaut worden, der Vermieter behauptete jedoch, dass störende Geräusche bereits durch den alten Motor verursacht worden seien. Nach seiner Ansicht war eine Mietminderung nach § 536b BGB ausgeschlossen, weil die Geräuschbelästigung bereits seit Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war und vom Mieter zunächst hingenommen wurde. Da der Mieter die Miete weiterhin minderte, reichte der Vermieter eine Klage auf Zahlung der rückständigen Miete ein. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger konnte jedoch nicht mehr aufklären, ob die Störung bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war.

Das Landgericht wies die Klage ab. Der Mieter war zur Minderung der Miete berechtigt, weil der Vermieter den Nachweis, dass das Garagentor bereits bei Beginn des Mietverhältnisses störende Geräusche verursachte, nicht erbracht hatte. Da der alte Motor nicht mehr vorhanden war, konnte der Sachverständige den Zustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht mehr rekonstruieren. Für die Kenntnis des Mieters vom Mangel zu Mietbeginn trägt jedoch der Vermieter die Beweislast (LG Hamburg, Beschluss v. 26.03.2009, Az. 333 S 65/08).

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Ein Mieter von Büroräumen in einem um 1920 errichteten Gebäude verlangte vom Vermieter einen Sonnenschutz zu installieren und minderte zur Durchsetzung seines vermeintlichen Anspruchs die Miete. Der Mieter berief sich auf ein Gesetz, namentlich die Arbeitsstättenverordnung, nach der ein optimales Raumklima in Arbeitsräumen einzuhalten ist.

Das für die vom Mieter eingereichte Klage zuständige Oberlandesgericht in Karlsruhe lehnte sowohl einen Anspruch des Mieters als auch die Mietminderung ab. Der Mieter hatte die Anforderungen der ihm obliegenden Beweislast nicht erfüllt. Büroräume in einem um 1920 erbauten Gebäude sind außerdem nicht mangelhaft, wenn die Innentemperatur in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über einen längeren Zeitraum mehr als 26 Grad beträgt. Die Arbeitsstättenverordnung selbst und die danach anwendbare DIN 1946-2 enthalten keine Regelung darüber, ab welchen Innentemperaturen ein Mietmangel vorliegt. Mangels einer Vereinbarung im Mietvertrag war der Vermieter auch nicht verpflichtet einen Sonnenschutz anzubringen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 17.12.2009, Az. 9 U 42/09).

Mein Tipp: Diese Entscheidung weicht von der Rechtsprechung anderer Gerichte zur Klimatisierung von Innenräumen ab. Sie wird allerdings gestützt durch eine Entscheidung des Frankfurter Oberlandesgerichts. Ich empfehle Ihnen als Vermieter von gewerblichen Räumen deshalb im Mietvertrag eine Regelung zur Gewährleistung hinsichtlich der Klimatisierung und Einhaltung der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättVO) zu treffen.

2008 war das Jahr der Ratte,
2009 war das Jahr des Büffels und
2010 ist das Jahr des Tigers
... und das Jahr der Hyper-Inflation!

Die chinesischen Tierkreiszeichen geben Warren Buffet recht: 2010 ist das Jahr der Hyperinflation! Denn im Lexikon der chinesischen Tierkreiszeichen steht über den Tiger:

„Sie schieben wichtige Entscheidungen zu lange hinaus, was dazu führt, dass sie dann vorschnelle und hastige Entscheidungen treffen“ „sie haben zuviel Mut zum Risiko“

Ob man daran glaubt oder nicht, eines ist sicher: Die Hyperinflation steht kurz vor der Tür und wird noch in diesem Jahr anklopfen. Im Jahr 2010!