in der letzten Beratungsstunde wurde ich von zwei Vermietern zum Thema Kleinreparaturen befragt. Deshalb möchte ich auch an dieser Stelle die wichtigsten Fakten kurz darzustellen.

Als Vermieter sind Sie nach dem Gesetz sowohl für große als auch für kleine Reparaturen in ihren vermieteten Räumen zuständig. Bei Kleinreparaturen haben Sie aber die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Regelung zu vereinbaren, entsprechend der Ihr Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zahlen muss. Wirksam ist eine derartige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es muss sich tatsächlich um die Beseitigung eines Bagatellschadens handeln. Die Reparatur darf im Regelfall höchstens 75 Euro kosten.
• Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mieträume beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff Ihres Mieters unterliegen, beispielsweise Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhähne.
• In der Klausel muss außerdem eine finanzielle Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres genannt werden. Ihr Mieter darf in einem Jahr zur Zahlung von höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen oder 8 Prozent der Jahresmiete verpflichtet werden.
• Unwirksam sind Vereinbarungen, die Ihren Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen. Genauso unwirksam sind auch Vertragsklauseln, nach denen Ihr Mieter die Reparaturarbeiten selbst in Auftrag geben muss. Das ist und bleibt immer Ihre Aufgabe als Vermieter.

Außerdem wichtig: Sie können bei entsprechender Vertragsgestaltung nur verlangen, dass Ihr Mieter für Kleinreparaturen zahlt, die Beauftragung der Handwerker bleibt Ihre Sache als Vermieter.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat letzte Woche entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung zu Gunsten einer Nichte des Vermieters wirksam ist.

Im Sommer 2004 zog eine damals 85-jährige Vermieterin aus ihrer Eigentumswohnung aus und zog in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Zunächst vermietete sie die Wohnung an ein Ehepaar für eine monatliche Miete von 1.050 Euro. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Vermieterin das Eigentum an der Wohnung auf ihre Nichte; behielt sie sich aber ein Nutzungsrecht an der Wohnung vor. Ab August 2007 sprach sie dann mehrfach Kündigungen des mit dem Ehepaar bestehenden Mietverhältnisses aus. Als Kündigungsgrund wurde Eigenbedarf für die Nichte aufgrund einer Pflegevereinbarung mit der Vermieterin angeführt. Da die Mieter nicht freiwillig auszogen reichte die Vermieterin Räumungsklage ein.

Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied schließlich zu Gunsten der Vermieterin, dass die Nichte als eine Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte in seiner Urteilsbegründung verbindlich fest, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit einem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht (BGH, Urteil v. 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09).

Von der Mieterauswahl über die Betriebskostenabrechnung bis hin zu den Schönheitsreparaturen. Keine Frage bleibt offen!

Alle Themen werden leicht verständlich anhand von Schritt-für-Schritt-Anleitungen erklärt. Zusätzlich erhalten Sie Mietvertragsmuster, Checklisten und sofort umsetzbare Praxis-Tipps von Deutschlands Immobilienexperten Nummer 1.

Von der Mieterauswahl über die Betriebskostenabrechnung bis hin zu den Schönheitsreparaturen. Keine Frage bleibt offen!

Alle Themen werden leicht verständlich anhand von Schritt-für-Schritt-Anleitungen erklärt. Zusätzlich erhalten Sie Mietvertragsmuster, Checklisten und sofort umsetzbare Praxis-Tipps von Deutschlands Immobilienexperten Nummer 1.

Die Eigentümerin eines Wohnhauses machte gegen ihre Gebäudeversicherung Entschädigungsansprüche geltend, weil ihre Immobilie durch Brandstiftung zerstört wurde. Der Sachverständige der Versicherung hielt eine Sachwertentschädigung von 76.600 Euro und eine Neuwertentschädigung von 136.500 Euro für angemessen. Die Eigentümerin begehrte eine Auszahlung der Neuwertentschädigung von 136.500 Euro und legte Angebote und Kostenvoranschläge von Bauunternehmern vor. Da die Versicherung die Zahlung der Neuwertentschädigung verweigerte, erhob die Eigentümerin Klage auf Auszahlung.

Ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht in Celle entschied, dass der Eigentümerin die Neuwertentschädigung nicht zusteht, da sie lediglich Angebote von Bauunternehmern vorgelegt hatte. Die Versicherungsbedingungen enthielten eine strenge Wiederherstellungsklausel, nach der ein Hauseigentümer einen Anspruch auf Zahlung der Neuwertentschädigung nur erwirbt, wenn sichergestellt ist, dass die Entschädigung zur Wiederherstellung des Gebäudes verwendet wird. Da die Eigentümerin weder eine Baugenehmigung noch einen verbindlichen Bauauftrag vorlegte, war der Wiederaufbau des Gebäudes nicht gesichert. Die Eigentümerin konnte deshalb nur Auszahlung der Zeitwertentschädigung fordern (OLG Celle, Urteil v. 24.09.2009, Az. 8 U 99/09).

Plötzliche Börsenturbulenzen werden Sie künftig in bares Geld verwandeln.
Finanz-Krisen können Sie nie mehr schocken. Weil das  jahrzehntelang  gereifte Wissen der besten Analysten Deutschlands in Ihrem Depot wirkt.

Damit werden Sie in 17 Stunden selbst zum Meister über Gewinn und Verlust. Damit erzielen Sie selbst konsequent Gewinne. Und Sie haben JEDERZEIT die totale Kontrolle über mögliche Verluste. Weil Sie, ja SIE dieses Wissen spielend leicht anzuwenden wissen.

Hat ein Mieter trotz eines Mangels die Miete zunächst gezahlt, steht ihm ein Minderungsrecht nachträglich dennoch zu, wenn er diese unter Vorbehalt gezahlt hat; so entschied das Landgericht in Coburg im Sommer 2009.

Ein Getränkehändler mietete 1995 eine Lagerhalle. Nach starken Regenfällen drang immer wieder Wasser in die Mieträume ein. Zunächst zahlte der Mieter über Jahre hinweg vorbehaltlos die Miete. Ab Dezember 2002 zahlte er dann die Miete nur noch unter ausdrücklichem Vorbehalt. Nachdem das Mietverhältnis endete, verlangte er die ab 2004 gezahlte Miete zurück. Wegen der eindringenden Nässe machte er eine Minderungsquote von 25 Prozent geltend.

Mit Erfolg! Das Coburger Landgericht entschied, dass der Mieter die geleisteten Mieten in Höhe von 25 Prozent monatlich zurückverlangen konnte. Er hatte sein Minderungsrecht nicht etwa deshalb verwirkt, weil er die Miete über Jahre hinweg ungekürzt und nur unter Vorbehalt gezahlt hatte. Zwar verlor ein Mieter nach der Rechtslage die vor dem 01.09.2001 galt sein Minderungsrecht, wenn er die Miete über längere Zeit vorbehaltlos zahlte. Der Verlust des Minderungsrechts beschränkte sich aber auf die Zeit vor dem 31.08.2001. Seit dem 01.09.2001 ist das Mietrecht reformiert worden. Seitdem kann ein Mieter der während des Mietverhältnisses einen Mangel bemerkt, sein Minderungsrecht auch dann nachträglich geltend machen, wenn er die Miete zunächst nur unter Vorbehalt zahlt (LG Coburg, Urteil v. 23.06.2009, Az. 23 O 416/08).