Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung können Sie nicht als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Diese Auskunft musste ich einer Vermieterin auf ihre diesbezügliche Frage in der letzten Beratungsstunde geben. Als Vermieter dürfen sie diese Kosten nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, sie können auch nicht als sonstige Betriebskosten abgerechnet werden.

Ihre Mieter müssen auch selbst dann nicht zahlen, wenn in Ihren Mietverträgen geregelt ist, dass bei einer Verstopfung des Hauptstranges der Abwasserleitung alle Mieter anteilig an den Reinigungskosten beteiligt werden. Eine derartige Klausel ist unwirksam.

Nur wenn ein Mieter nachweislich eine Abflussverstopfung schuldhaft verursacht hat, indem er beispielsweise Windeln oder Katzenstreu in die Toilette geworfen hat, können Sie diesen Mieter wegen der Reinigungskosten auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Als Vermieter müssen Sie aber beweisen, dass der betreffende Mieter den Schaden tatsächlich verursacht hat.

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• Wofür Sie als Wohnungseigentümer haften: Diese Fakten und Risiken müssen Sie kennen
• Aktuelle BGH-Urteile zur Stromversorgung, Schönheitsreparaturen, Flächenabweichungen
• Wohngeldabrechnung: Instandhaltungsrücklage darf nicht mehr als Ausgabe gebucht werden

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Eine Schönheitsreparaturklausel kann nicht geteilt werden. Die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel führt immer zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2010.

Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Im Formularmietvertrag waren folgende Klausel enthalten: „Schönheitsreparaturen trägt der…Mieter.“; und weiterhin hieß es: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ Der Mieter war jedoch ein starker Raucher. Er hatte die Wohnung zwar nach seinem Auszug teilweise renoviert, nach Ansicht des Vermieters aber weder in ausreichendem Umfang noch fachgerecht. Die Nikotinablagerungen waren trotz mehrerer Anstriche immer noch erkennbar.

Der BGH entschied zu Gunsten des Mieters, dass die gesamte Klausel über die Schönheitsreparaturen rechtswidrig ist. Der Mieter war zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Insbesondere die Regelung, dass der Mieter Türen und Fenster streichen sollte ist unwirksam. Schönheitsreparaturen umfassen lediglich das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die streitgegenständliche Klausel ist eine Erweiterung dieser Verpflichtungen und daher unwirksam. Die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel führt zudem zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Bei der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Pflicht. Deren Regelung im Mietvertrag ist also insgesamt zu bewerten. Es ist daher nicht möglich, nur die Renovierungspflicht für Fenster und Türen für rechtswidrig zu erklären und den Rest der Klausel aufrecht zu erhalten (BGH, Urteil v. 10.02.10, Az. VIII ZR 222/09).

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Ein Vermieter verklagte seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nachdem diesem im April 2008 das diesbezügliche Schreiben zugegangen war. Da der Mieter nicht zugestimmt hatte, reichte der Vermieter die Klage am 23. September beim Amtsgericht (AG) Hamburg-Mitte ein. Das Gericht leitete die Klage zunächst an das AG Hamburg-Bergedorf weiter. Dieses sandte die Klage an das tatsächlich zuständige AG Hamburg-Blankenese. Hier ging sie erst am 01. Oktober 2008 ein.

Nach Auffassung des LG Hamburg war die Klage jedoch unzulässig, da der Vermieter die Klagefrist des § 558b BGB, die am 30.09.2008 ablief, nicht eingehalten hatte. Die Versäumung der Klagefrist führte zur Unzulässigkeit der Klage. Den bei der Weiterleitung der Klageschrift an das allein zuständige Amtsgericht Hamburg-Blankenese aufgetretenen Fehler, nämlich deren Weiterleitung zunächst an das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, musste sich der Vermieter zurechnen lassen. Insoweit war nach Ansicht des Gerichts kein Unterschied zu einer verspäteten Beförderung durch die Post ersichtlich, bei der sich ein Vermieter deren Verschulden ebenfalls zurechnen lassen muss. Die Klagefrist des § 558b II 2 BGB stellt eine Ausschlussfrist dar (LG Hamburg, Urteil v. 05.11.09, Az. 307 S 75/09).

Das Landgericht (LG) Münster musste sich im Februar 2009 damit auseinandersetzen, ob das Schreien eines dauerhaft beeinträchtigten Kindes in der Nachbarschaft einen Sachmangel darstellt. Vorausgegangen war die Klage eines Käufers einer Eigentumswohnung, der nach Abschluss des Kaufvertrages und Übernahme der Wohnung von dem Verkäufer Schadensersatz verlangte. Auf dem Nachbargrundstück wohnte ein an Autismus erkranktes Kind, das sich in den Sommermonaten regelmäßig nachmittags bis abends im Garten aufhielt und häufig kreischte oder schrie. Hierdurch fühlte sich der Käufer in der Nutzung des Gartens und der Terrasse seiner neuen Wohnung gestört. Weil der Verkäufer ihn vor Abschluss des Kaufvertrages nicht über diese angebliche Beeinträchtigung aufgeklärt hatte, verklagte der Käufer ihn auf Rückzahlung eines Teils des Kaufpreises in Höhe von 12.250 Euro.

Die Klage wurde vom LG Münster abgewiesen. Das Gericht stellte verbindlich fest, dass das Geschrei eines behinderten Kindes keinen Sachmangel gemäß § 434 BGB darstellt. In einem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ist eine erhöhte Toleranz geboten, um behinderten Menschen ein Leben frei von vermeidbaren Beschränkungen zu ermöglichen. Der Verkäufer musste deshalb nicht den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages auf eventuelle Beeinträchtigungen durch das autistische Kind hinweisen. Die Münsteraner Richter betonten, dass eine solche Verpflichtung dazu führe, dass behinderte Menschen benachteiligt werden (LG Münster, Urteil v. 26.02.09, Az. 8 O 378/08).